Mi negocio está cerrado por Coronavirus ¿Qué puedo hacer? ¿Pago el alquiler?
Esa es la pregunta que se hace muchos negocios: Mi negocio está cerrado por el Coronavirus ¿Pago el alquiler? ¿Qué opciones tengo?
El día 14 de marzo de 2020 el Gobierno Español decretó el estado de alarma por la crisis sanitaria del COVID-19.
Además ordenó el cierre de todos los negocios abiertos al público menos los de primera necesidad.
En un post anterior ya traté este asunto que ahora actualizo con las últimas medidas adoptadas a fecha 21 Abril de 2020.
Esto provoca, después de semanas de cierre y confinamiento, falta de ingresos en los titulares de los negocios.
Los arrendatarios se preguntan: Aún el Coronavirus, pago el alquiler de mi local de negocio.
Sin saber cuándo podré abrir mi negocio por el Coronavirus, pago el alquiler..
Esto no es de aplicación al arrendamiento de vivienda habitual por razones obvias. De hecho para arrendamiento de vivienda se ha dispuesto una serie de medidas que serán objeto de un próximo artículo o post en este blog.
Por el contrario, si que seria de aplicación en los casos de arrendamiento de local de negocio.
También podría ser aplicable a los arrendamientos de uso distinto al de vivienda como los de temporada o para estudiantes.
Pero, qué opciones existen
En primer lugar, habrá que revisar los contratos para ver y comprobar si una situación como esta, ha sido prevista.
En defecto de previsión, tendremos la opción de acudir a la fuerza mayor o a la aplicación de la clausula “Rebus sic Stantibus”.
Lo que no es una opción es que se incumpla sin más el contrato.
Fuerza mayor. ¿Que es? ¿Lo es el Coronavirus?
La Fuerza Mayor es un acontecimiento extraordinario, imprevisible e inevitable.,
El Código Civil español, artículo 1105 la define así:
«(…) aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o, que, previstos, fueran inevitables».
El artículo 1184 del Código Civil dispone que:
«También quedará liberado el deudor en las obligaciones de hacer cuando la prestación resultare legal o físicamente imposible».
El Covid-19 junto, con el cierre de comercios y la orden general de confinamiento supone un claro supuesto de fuerza mayor.
Ello claramente exonera el cumplimiento íntegro del contrato por cualquiera de las partes.
Ahora bien esta exoneración es sólo aplicable a las obligaciones de dar o hacer, pero no a las obligaciones de pagar una renta dineraria.
Por ello, la fuerza mayor no podrá ser alegado para evitar el pago del alquiler del local de negocio.
Rebus sic Stantibus
La cláusula «rebus sic stantibus» es la regla que permite en las relaciones contractuales, a una de las partes, exonerarse o reducir el impacto negativo de un riesgo contractual no examinado al momento de formalizar el contrato.
La diferencia entre ambas es que la fuerza mayor imposibilita de manera absoluta el cumplimiento.
La clausula «rebus sic stantibus» permite la alteración y modificación del contrato para adecuarlo a las nuevas circunstancias.
Con la «rebus sic stantibus», arrendador y arrendatario podrían:
- alterar el contrato de arrendamiento en cuanto a la determinación de la renta y su pago
- resolver el contrato.
Propuestas de modificaciones
- Suspender la renta durante el período de estado de alarma.
- Realizar una rebaja en el importe mensual de la renta.
Como contrapartida el arrendador podría pedir del arrendatario:
- Ampliar el período de obligado cumplimiento del contrato.
- Extender la duración inicial del Contrato.
- Incrementar el importe de la renta mensual al cabo de un determinado período de tiempo.
- Actualizar la renta con IPC incrementado en varios puntos.
Nuevas Opciones!
Medidas adoptadas en el Consejo de Ministros de 21 de abril 2020
Si se tiene un arrendamiento de local de negocio con un arrendador considerado “Gran arrendador”, es decir que tenga diez o más inmuebles en arrendamiento, el inquilino puede:
1.Pedir una moratoria automática del pago de la renta durante todo el tiempo que dure la situación de alarma del Covid-19 que incluso podrá extenderse un máximo de cuatro meses
2. No existirá sobre la renta aplazada ni recargos ni intereses de ningún tipo.
3. La cantidad total aplazada se podrá pagar por el arrendatario hasta en un plazo máximo de dos años, desde el cese del Covid-19 o desde el transcurso de los cuatro meses y como límite el tiempo máximo de duración del contrato.
¿Qué sucecede con los arrendamientos de local de negocio o distinto del de vivienda de persona física o autónomo que no sea con Gran arrendador?
- En el plazo de un mes de la entrada en vigor del RDL que se ha dictado hoy el inquilino podrá pedir un aplazamiento temporal y extraordinario, siempre que no se haya alcanzado un acuerdo con el propietario para reducir o aplazar el alquiler.
- Se posibilita el utilizar la fianza y aplicarla al pago de alquileres para dotar de más liquidez al arrendatario.
CONCLUSIÓN SOBRE COVID-19 Y PAGO ALQUILER.
1. Primero, revisar los contratos para comprobar la posible regulación de la fuerza mayor, para toda clase de contrato que no sea de arrendamiento.
2. Si no hay nada pactado en el contrato acudir a la legislación especial o extraordinaria con comotivo de Covid-19
2. En los de arrendamiento para uso distinto de vivienda o local de negocio es aconsejable sopesar el riesgo de un incumplimiento del pago.
3. Una vez analizados los riesgos, puede ser recomendable pactar modificaciones parciales del contrato, en especial de la renta y de su pago y y utilizar las posibilidades que ofrece el RDL adoptado con fecha de 21 de abril de 2020, según se tenga un arrendador calificado o no de “Gran Arrendador”
4. A la práctica se facilita una aplicación rápida, fácil y extrajudicial de la cláusula “Rebus Sic Stantimbus” para alcanzar rebajas o moratorias en el pago del alquiler.
Para consultar tu situación concreta o que revisemos tu contrato, no dudes en contactar sin compromiso, con el despacho a través del formulario de contacto. Debido al Covid-19 la consulta será no presencial. Se usará por teléfono, email o videoconferencia según se acuerde.
